Márta és Tamás házasok voltak. Házasságuk alatt sajnálatos módon mindkettőjük szülei elhunytak. Tamás anyjának volt egy budapesti családi háza, mely olyan területen helyezkedett el, ahol egy nagyberuházó irodaházat akart építeni. Erről a környéken élők tudtak, de Tamás anyja hallani sem akart arról, hogy értékesítse az otthonát. Tamásnak egy nővére van. Nővérével Tamás megállapodott, hogy még anyjuk életében megveszi tőle az ő „részét”, amit majd örökölni fog. Megállapodtak, melynek fejében Tamás 10.000.000,- Ft összeget kifizetett a testvére részére a Mártával kötött házassága alatt. Tamás anyja a megállapodásra 3 évre elhunyt, végrendeletet nem írt, így törvényes örökös Tamás és testvére fele – fele részben. A hagyaték átadáskor Tamásnak ajándékozta testvére az őt illető tulajdoni hányadot a megállapodásuknak eleget téve.

Tamás és Márta kapcsolata sajnos megromlott, házasságuk felbontására került sor, melyet a házassági vagyonközösséget megszüntető per követett. Az eljárás során Tamás álláspontja végig az volt, hogy az ingatlan az ő különvagyona, arra tekintettel, hogy azt örökölte.

A hagyatékátadó végzés közokirat, erre tekintettel külön perben meg kellett támadni az iratot, arra tekintettel, hogy színlelt szerződés. Az ingatlan felét Tamás ajándékozás jogcímén szerezte a közokirat tartalma alapján, holott Márta tudomással bírt arról, hogy Tamás a testvére részére fizetett az ingatlanrészért, ez után tájékoztattam Mártát, hogy ajándékozásról szó nem lehet, az ügylet adásvételi szerződést leplez. Hiszen a jogügylet nem ingyenes volt, hanem ellenérték fejében történt. Ez különbözteti meg az ajándékozási szerződést az adásvételi szerződéstől. Tekintettel arra, hogy a vételár megfizetése pedig a házasság fennállta alatt történt, ezért tehát az közös vagyonból származott.

Bíróság elsőfokon megállapította a hagyatékátadó végzés érvénytelenségét, egyben megállapította, hogy Tamás és testvére között adásvételi szerződés jött létre. Másodfokú bíróság az elsőfokú döntést megváltoztatta, a keresetet elutasította, álláspontja szerint hiányzik a vételár, mely hiányra tekintettel nem állapítható meg az adásvétel, melynek kötelező eleme az. Ezzel lényegében a másodfokú bíróság azon az állásponton volt, hogy ajándékozási szerződés eleve nem leplezhet adásvételi szerződést, hiszen ajándékozási szerződésnek logikusan nem is lehet eleme a vételár, ami szükséges eleme az adásvételi szerződésnek. Márta kérésére felülvizsgálati kérelmet terjesztettünk elő a Kúria elé, aki a másodfokú döntést hatályon kívül helyezte, egyben az elsőfokú döntést hatályban tartotta, azaz kimondta, hogy Tamás az ingatlant fele részben örökölte, fele részben pedig a testvérétől megvásárolta közös vagyon terhére.

Márta miért is kérheti a bíróságtól a közös vagyon megállapítását? A jogesetből kiderül, hogy a házasság alatt Tamás megvásárolta a testvérére örökölt részét az ingatlanból. A kifizetés viszont közös vagyonból történt, ezért tarthat igényt Márta az ingatlan közös vagyont érintő részére.

A Ptk. a közös vagyont az alábbiak szerint rendezi: 4:37. § (1) Házastársi vagyonközösség esetén a házastársak közös vagyonába tartoznak azok a vagyontárgyak, amelyeket a házastársak a vagyonközösség fennállása alatt együtt vagy külön szereznek. Illetve (3) A házastársi közös vagyon a házastársakat osztatlanul, egyenlő arányban illeti meg.

Szilvia egy pest megyei településen él egy lakásban egyedül. A lakás fele Szilvia tulajdona a másik fele pedig a testvéréjé. A lakás egy olyan telken fekszik, melynek tulajdonosa Szilvia lánya és férje, akik szintén ott élnek egy külön helyrajzi számon felvett lakásban.

Szilvia testvére elhunyt, kétnagykorú gyermeke maradt, akikkel a kapcsolata nem alakult túl jól. Sajnálatos módon Szilvia testvére adósságot is hagyott maga után, melynek összege éppen hogy meghaladta a lakástulajdon értékét. Erre tekintettel a gyermekei visszautasították a hagyatékot. Erre való tekintettel a közjegyző Szilviát idézte.

Szilvia ekkor fordult hozzám. Meghatalmazás útján, mint jogi képviselő megkerestem a követelés jogosultját és tájékoztattam arról, hogy a törvényes örökösök a hagyatékot visszautasították. Egyben ajánlatot tettem, hogy egyösszegben megfizetjük a tartozás 30%-át, ha a követelés jogosultja a fennmaradó részt elengedi, ha ez elutasításra kerül, úgy minden törvényes örökös visszautasítja a hagyatékot. Indokolásként felhívtam a követelés jogosultja figyelmét arra, hogy az örökösök csak a hagyaték erejéig felelnek a tartozásért, azt meghaladóan nem. Közben megkerestem az eljáró közjegyzőt is, hogy a lehető legtovább elhúzza az eljárást, annak érdekében, hogy a hagyatéki hitelezővel megállapodásra kerülhessen sor. Közjegyző együttműködött, a követelés jogosultja pedig 39% egyösszegű befizetéssel lemondott minden további követelésről.

Szilvia nyugodtan élhet tovább a lakásban, ami mára tehermentes és amelynek 1/1-ben tulajdonosa.

A fenti jogesettel szerettem volna szemléltetni azt, hogy milyen lehetőségei vannak az embernek, ha tartozást is örököl. Jelen esetben a tartozás mértéke meghaladja az örökölt ingatlan értékét. Sok esetben élnek az örökösök a visszautasítás jogával, hiszen feltételezik, hogyha magasabb a tartozás értéke mint az adott örökölt dolog, csak rosszul jöhetnek ki az egészből. Szilvia esetében azonban megvizsgáltuk a tartozás jogosultjainak körét és egy jó ügyvédi alkuajánlattal sikert értünk el. Nem csak azt kell egy öröklésnél számításba venni, hogy mik a vagyon elemei, hanem azoknak a lehetőségeknek a tárhelyét is fel kell kutatni ami a legkedvezőbb az ügyfél számára. Szilvia esetében ebben nyújtottam segítséget.

Követeléskezelő cég leányvállalata megvásárolt árverésen egy ingatlant, melyen az anyavállalatnak jelzálogjoga volt. A vétel során az anya és a leányvállalat a Vht. 151.§ (2) pontban rögzítettek szerint megállapodott egymással, így csökkentett vételár ellenében megvásárolta az ingatlant. Leányvállalat hamar túl kívánt adni az ingatlanon, gyorsan talált vevőt is. A végrehajtó azonban nem adta az árverési vételt tanúsító jegyzőkönyvet, így még az eladó leányvállalat még széljegyen sem volt látható. Felvettem a kapcsolatot a végrehajtóval, a vevő és a leányvállalat közötti adásvételi szerződést pedig elkészítettem.

Az ingatlan megvásárlására jelentkező vevő külön jogi képviselővel járt el a szerződés során, aki azt javasolta az ügyfelének, hogy a szerződést ne írja alá, tekintettel arra, hogy az eladó leányvállalat az ingatlannak az ingatlan-nyilvántartásban nem tulajdonosa. Tájékoztattam a vevőt, hogy az árverési vétel eredeti szerzésmód, mely szerzés az árverési jegyzőkönyv jogerőre emelkedésével keletkezik és nem pedig az ingatlan – nyilvántartásba való bejegyzéssel, ellentétben a hagyományos adásvételi szerződésekkel. Vevő a szerződést aláírta, abba beépítettem rangsorcsere iránti kérelmet, tekintettel arra, hogy a földhivatal is elutasította volna az adásvételi szerződés átvezetését, mert a széljegy elintézésekor az eladó nem rendelkezik tulajdonjoggal. A végrehajtóval együttműködve később benyújtásra került a B400 NAV adatlap és az árverési jegyzőkönyv is, mely az adásvételi szerződést követő széljegyre került. Tekintettel a rangsor elvére, a földhivatalba benyújtottam egy rangsorcsere iránti kérelmet, melynek a feltételrendszerét és ahhoz szükséges nyilatkozatokat a felek az adásvételi szerződésben már megtettek. Ennek köszönhetően előbb szerzett tulajdont a leányvállalat, majd ezután a vevő.

A földhivatal a vevő tulajdonjog bejegyzését és a rangsorcserét bármilyen hiánypótlás, vagy fennakadás nélkül végrehajtotta.

Egy ügyvédnek nem csak az adott jogszabályokkal kell tisztában lenni, hanem mint a rendszert önmagát is ismerni kell. A fenti esetben adminisztrációs hiba miatt a jogügylet nem jöhetett volna létre. Csakis a rangsor csere kérelem illetve a végrehajtóval való kapcsolattartás miatt szerezte meg végül a vevő az ingatlant.